4 cosas que necesitas saber sobre el contrato de compraventa


El contrato de compraventa es un acuerdo de voluntades, lo que significa, que ambas partes -vendedor y comprador- deben estar al tanto de los términos en que se ejecuta. Se realiza en materia inmobiliaria para vender (o adquirir) una propiedad.

Requisitos del contrato

  1. Ambas partes deben estar de acuerdo.
  2. La propiedad no debe tener prohibición de enajenar y sus características tienen que especificarse claramente (superficie, cantidad de pisos, metros cuadrados útiles, etc.).
  3. El bien raíz ya debe existir o esperarse que exista, lo que significa que puede estar construido, en blanco (con los permisos listos para edificar, sin que se hayan iniciado las obras), o en verde (en construcción, pero no listo todavía para la entrega).
  4. Su precio debe estar fijado y ser real; esto es que el monto sea conforme al valor de mercado en el momento del contrato. No puede ser demasiado bajo ni excesivamente alto, ya que eso podría convertirse en causal de nulidad. Tiene que pagarse en dinero y no con otra especie (por ejemplo, una propiedad), ya que esto sería una permuta y no una compraventa.

Obligaciones del vendedor

1. Entregar el inmueble en buenas condiciones

La propiedad de encontrarse en las mismas condiciones que tenía cuando se celebró el contrato, a menos que se haya acordado algo diferente, como realizar alguna mejora previa a la entrega.

2. Saneamiento

Esto implica amparar al comprador en el goce pacífico del inmueble, lo que significa que en caso de que ocurra un juicio por éste (como que un tercero reclame la propiedad) el vendedor será responsable y tendrá que asistir a las audiencias, llevando consigo todas las pruebas que defiendan la legitimidad de la transacción.

Si se gana el juicio, se mantiene el inmueble sin modificaciones; mientras que si se pierde, el vendedor tendrá que indemnizar al comprador de alguna de las siguientes formas, según corresponda:

  • La restitución del precio pagado, aunque la propiedad valga menos al momento de la evicción (que significa la pérdida total o parcial de una cosa por sentencia judicial).
  • Los gastos del contrato de compraventa en los que el comprador haya incurrido.
  • Los gastos que el comprador haya sufrido a causa de la demanda.
  • El aumento del valor de la propiedad. Por ejemplo, si el comprador pagó $20 millones, sufrió evicción de la propiedad dos años después y su valor en ese momento había ascendido a $25 millones, el vendedor tendrá que pagar dicho monto y no el precio inicial.

El saneamiento también exige responder por los vicios ocultos del inmueble, que se refiere a los problemas que el comprador desconoce al momento de la compra, como la existencia de algún daño estructural, suelos inestables o plaga de insectos.

Obligaciones del comprador

El comprador debe desembolsar el precio completo de la forma en que se haya estipulado, ya sea en un solo pago, utilizando un crédito hipotecario, o por medio de pagarés.

Ten presente esta información alusiva al contrato de compraventa, al momento de adquirir tu nuevo inmueble. Lee minuciosamente la documentación legal, con el objetivo de estar informado sobre tus deberes y resguardar tus derechos.